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美国房屋产权登记的不同方式对比简析

发布者 Irene and Ricky on 十一月 7, 2018

美国买房产权登记,需要提前想清楚的三个核心问题:资产保护、税收和传承。资产保护,简而言之,就是保证你的资产是安全的。对于一些高风险的职业以及考虑本人和子女婚姻风险的人士来说,资产保护尤为重要。

在房产投资方面,主要需要考虑所得税(Income Tax),资本利得税(Capital Gain Tax)和房产税(Property Tax)。如果是夫妻联合共有,当夫妻的一方死亡时不会征收财产税。这种财产基本原则会按公平市价原则适用于已故配偶所有的一半财产,并且会减少健在配偶出售财产的资本利得税。

很多人去美国买房都是为子女打算。是以父母名义购买还是子女名义购买,或是联名购买,其涉及的税收和复杂程度会很不一样。在买房时,需要考虑未来如何低成本地可以将财产传承给后代。同时也要考虑继承分配调整的灵活性等问题。

另外,家长如果以孩子的名字买房,还需要考虑孩子是否已满18周岁。孩子18岁前,可以作为房产的所有人,但是未经过法庭及监护人的同意,不得对房屋买卖或者转让。

一般来说,美国房屋产权登记有这么几种方式:个人、联名、公司和信托。可以说大部分买房的人都是把房子登记在个人名下或者联名的名下。因为它简单,成本低,而且太顺理成章,一切是那么自然。这种方式的优势在于,你对财产的控制权会更强。

但是如果个人遭遇诉讼,则在你名下的房产都会暴露在这个诉讼之下,负有连带责任。另外,当你把所有权传承给子女的时候,会涉及遗产税,美国公民夫妻两人的遗产税免税额是1100万美元,而外国公民只有可怜的6万美元。

联名买房具体又分为两种情况:

一种是joint tenancy(联合共有)。当年闹得满城风雨的王宝强与马蓉在美国买房时签订的“只留给活人”这个特殊条款,其实就是联合共有产权的一种 。Joint tenancy中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方。

另一种tenancy in common则不是,一方去世了,房屋产权将转移给去世一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy,而非夫妻关系的合 伙人则用tenancy in common。联名购房要卖房的话一般需要获得所有房契上有名字的人的同意。

公司

也有很多人把房子买在公司名下。相对来说买在公司名下,贷款稍微复杂点,但还是没有问题的。由于公司一般是有限责任公司,所以在公司名下的资产具备一定的保护。而房子的盈利和亏损,也就是归于公司的盈利和亏损。公司的传承非常简单,只要填一张表,更改股东和董事就很容易解决了。

信托

信托信托有很多种,家庭信托Family Trust是常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成:一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身, trust。第三是受益人,beneficiary。

信托是美国富人常用的一种商业工具。还记得传奇的女人邓文迪么?那你一定不会忘记她与传媒大亨默多克的那段婚姻。当初他们离婚的时候,全世界都在猜测这次邓文迪至少会分掉默多克的一半身家。

然而,令人惊讶的是,默多克用两套房产和让两个女儿成为870万美金基金的受益人就把邓文迪给“打发”了,离婚后仍坐拥139亿美元身家。

受益人既可以是委托人自己、未来配偶、家人后代,也可以是其他人,并可以预设各种条件,更换受益人、取消受益权。不仅保密,而且灵活可控。

 

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