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美国房地产经纪人制度解密,只有优秀的经纪人才敢给客户看

Posted by Irene and Ricky on November 16, 2018

买卖房屋,可谓是终身投资中的重中之重。即使是亿万人民币的富翁,投资100余万美金的房产也是你近10%的财富。所以,无论你是在美国买房、卖房,多数人都会选择找一个经纪人来帮忙。

 

 

事实上,根据NAR的数据,2015年87%的买家都会有自己的经纪人,在2001年的时候,这个数字只有69%。

作为华人购房者,更应该找到可靠的经纪人来帮忙。合同是英文的,买家也不说中文,房子的信息乱七八糟的也看不懂,Zillow、Redfin上面的信息既不做到实时,也没有中国的单位。即使看到了喜欢的房子,也不确定这个房子到底是真的好,或仅仅是漂亮的图片配上了花言巧语。经验丰富的经纪人,熟悉所在城市的每一个街区,每一个学区,更对于市场中的一些违规操作和尔虞我诈了如指掌。所以,每一个中国买家都应该找到优秀的经纪人来代理自己。

可凡事都有一个万一,结婚的还能离婚,何况是挑选经纪人。如果你最终发现,和你的经纪人合不来,那怎么办呢?如果你的直觉告诉你,你的经纪人没有全心全意为你争取利益,这时候,你又该怎么办呢?

无论何时,记住一点,你越了解美国的经纪人制度,那么经纪人越不敢欺负你。
这篇文章,我们先了解一下经纪人和客户的“委托代理关系”赋予了经纪人怎样的信托责任,之后我们讲一讲,当你认为经纪人辜负了你信任时,如何保护自己的权利。

委托代理关系
当任何人雇佣一个地产经纪人去购买或者销售一套房产,雇主就和经纪人形成了一种叫做“Principle-Agent Relationship”,中文翻译为委托代理关系。这种关系要求经纪人对于雇主要有极高的法律义务,也赋予经纪人一些特殊的义务。
当一个买车的Dealer,你可以随便标价之后跟你的买家推销。买不买是客户的事情,你也不会因为要的价格太高而受任何法律惩罚。但是,当一个地产经纪人被委托去购买房产的时候,经纪人必须将买家的利益放在首位。经纪人更不能堂而皇之地使用客户对于他们的信任来赚钱。这种特殊的关系叫做“Fiduciary Duty(信托责任)”。

 

信托责任
信托责任包括了以下的几个重要方面:

忠诚 
“我是经纪人,我决不能辜负客户的信任”经纪人的每一个举动都首先要使买家获得利益,为自己获利只是一个副产品。比如,一个地产投资人想要一个房主去低价卖掉自己的房子,以便于自己购买之后加价出售房产。经纪人就不能做这种事情。如果有一个经纪人卖你的房子,压低房子的价格,之后再找一个投资人朋友来竞价,这个经纪人就没有将自己“委托人”的信任放在第一位,也辜负了客户的信任。经纪人时时刻刻都应该把客户的利益放在首位。经纪人的商业伙伴,同事,甚至自己的利益,都不能超过客户的利益。

保密
“说客人的信息就是我的生命可能有点过了,但是保护信息的安全性,是一个经纪人的基本职业操守。”在这种委托代理关系当中,经纪人很可能知道一些雇主的敏感信息,比如个人收入,工作年限,纳税额,银行存款等等。一个优秀的经纪人应该是雇主的财务分析师,在充分了解了雇主的财务状况之后,帮助雇主找到合适的房产来满足投资的需求。能够保护这些信息是经纪人的最基本素质之一。比如,当你卖房子的时候,你的经纪人也不能跟买家说你最近丢了工作,需要快一点把这个房子卖掉(换句话说,如果买家能够早点成交你可能愿意稍微降价)。更不用提,把这个信息泄露给第三方,对于经纪人就是吊销执照,或者面临刑事犯罪的指控了。

对于雇主的服从
“这也是对于雇主的尊重”经纪人代表了雇主来进行房产交易并且完成相应的所有手续。所以,如果作为卖家,你告诉了经纪人你希望将自己的房子标价50万美元,但是愿意接受任何45万元以上的报价,那么你的经纪人就只能考虑这个区间之内的报价。总的来讲,你的经纪人必须按照你的意志来执行整个交易,除非雇主的意愿违背了合同,或者雇主做出任何损害自己利益的不理智行为,经纪人都有义务去制止。

正直公开
“经纪人的职责是帮助客户做出最佳的投资选择。如果我不能有效的传达信息,那么用户如何能做出好的选择呢?”经纪人必须将与雇主利益相关的信息分享给雇主。经纪人更不能利用职务之便,或者隐瞒信息的方式,来为自己获得利益。为了得到更高的佣金,不道德的经纪人可能会下多个虚假竞价来哄抬价格,之后再找到买家,迫使买家抬高价格。对于卖家来说,不道德的经纪人可能会找到一个“可以被控制”的买家经纪人,压低竞标价格,之后拿走买家经纪人抽成的一部分。这两个例子,属于及其不道德的违规操作,如果任何经纪人对于客户做出这样的行为,都应该受到严厉的制裁。

尽职尽责,事无巨细
“地产方面的每一笔交易,都不能容得一丝一厘的问题,客户信任我,我就必须把好关。”
经纪人必须能够胜任买家托付给的信任。地产行业之所以要求有经纪人的存在,就是因为地产交易本身金额较大,过程复杂,牵扯到很多一般人不具有的专业知识。一个合格的经纪人,必须要自身知识过关,还要有很强的责任心。房产交易的过程中,经纪人必须向客户详细地介绍一个合同中的方方面面。有些房产交易的过程中,经纪人会需要管理雇主的一小部分财产。经纪人需要向雇主回报财务方面待办事项的进展,无论是雇主给经纪人的支票,雇主签字的任何财务类别的文件。

当问题发生时应该怎么做
假设你已经和房地产经纪人签订了购买或出售房产的合同,但是现在问题来了:你发现经纪人对你当面一套,背后一套。 你能做什么? 你该怎么办? 虽然没有单一的答案,但你有很多选择。

 

 

仔细阅读你的合同

您与房地产经纪人之间的任何关系都可能受您双方签订的合同条款约束。在决定针对您的问题采取任何措施之前,务必查看本合同的条款。在某些情况下,合同明确规定在特定情况下必须发生的情况,例如在您提起诉讼之前要求解决纠纷。

与经纪人保持畅通的联系

在很多情况下,谈话对解决冲突有很大的帮助。例如,您可能完全了解经纪人正在代表您做什么,但是需要理解各个事情的进展。对于这种情况,我建议您能够跟经纪人形成定期的沟通,比如每天可以固定一个时间打个电话汇报一下今天的各个买家或者offer的进展。经验丰富的经纪人会时时刻刻帮雇主了解先关的信息。
即使是简短的对话或电子邮件也可以有效地清除较小的分歧或问题。当你与你的经纪人交谈时,切记模棱两可,一定要说明你担心的问题,确定经纪人理解了你的问题,并且跟经纪人深度探讨。切记,如果你选择了一个资深的经纪人,你越了解经纪人的义务,他就越不敢欺负你。

做万全准备

与经纪人沟通时尽量留下书面证
无论您与代理人之间存在分歧或问题的性质,如果您有明确的客观证据,您总能找到更好的理由。 无论您的争议是否出现在合同条款之外,您的代理所做或所说的或其他任何事情,拥有支持您的担忧的证据都会给您提供更好的选择。
很负责人地说,市场上90%的经纪人都不会犯严重的错误。也不会有违规的操作。但是,如果您像我一样,不想让自己的房产投资处一丁点问题,记录经纪人和您之间的沟通是一个非常好的习惯。
电话之后,你也可以总结一下电话内容,发给经纪人,以记录整个流程。必要的时候,你也可以将电话内容录音。虽然电话录音很多时候不能作为有效的证据呈现在法庭上,但是经纪人监管机构还是会根据你的证据进行必要的调查。

向州房地产许可机构提出投诉

如果您觉得您的经纪人辜负了您的信任,或者做了您认为不道德或违法的事情,您可以向州房地产许可机构提出投诉。 每个州都有自己的认证机构,每个州都有自己的处理方式。您可以通过官方途径来提出投诉。一旦您提出投诉,您可能会被要求提供证据或与调查人员讨论您的投诉。
如果官方机构机构发现经纪人违反职责或责任,经纪人可能面临制裁,例如停牌,甚至撤销执照。 您可以通过在互联网上搜索特定地区的房地产许可机构获取相关信息。
加州房产局:http://www.dre.ca.gov/consumers/filecomplaint.html
纽约州政府:https://www.dos.ny.gov/licensing/complaint.html
西雅图政府:https://dfi.wa.gov/file-complaint

联系执法机构

地产网在1月份的时候曾报道了加州的一个地产大案。一个房产资讯公司诈骗了上千万美金,公司的法人面临数百万罚款,30年监禁。
这并不是危言耸听,美国是一个法治非常健全的国家,如果地产经纪人有任何违法乱纪的行为,州检察官都会起诉经纪人,也会帮助受害者讨还一个公道。

咨询律师
在您认为您的经纪人的行为已经对您造成伤害,导致资金流失或以其他方式影响您的利益或您的生活,您应该尽快找一个律师,了解有什么能做的,来弥补自己的损失。 咨询一个律师的成本只需要几千美金,而一栋房产的价值往往能够达到数百万人民币。没必要因小失大。
当然,也不是所有和经纪人的纠纷都要通过法律方式来去解决。持证的经纪人,都深知通过法律来解决问题会消耗大量的时间和精力,最精明的经纪人还是会尽自己最大能力来满足客户的要求。

除了上法庭,当然还可以通过仲裁来解决问题。

例如,您的房地产经纪人合同可能包含调解或仲裁条款,要求您通过第三方调解员解决争议。 如果您首先尝试提起诉讼,您的房地产经纪人可能会因您违反调解条款而驳回您的诉讼。 说白了,合同里面有时候会添加一些条款,希望雇主尽量不要起送经纪人。如果真的感觉自己遭受了重大的损失,那么一定要找到律师,讨论一下您的状况。
我们大家都比较恐惧律师这个职业,认为只要跟律师坐下聊一聊,就必须支付高额的律师费。有时候,你不一定需要非常昂贵的大律师来解决你的问题,也有一些公司能够提供免费的法律咨询。如果您不确定要与谁交谈您的情况,您可以通过拨打州律师协会律师转介服务部门找到合适的律师。

无论您的问题是出于购买还是出售房屋,如果房地产经纪人伤害了你的感情,不要犹豫去使用合法合理的方式来保护自己。想要省去和经纪人处理问题的烦恼,最好的方式还是要找到合适的经纪人。

 

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